学习民法典十二:如何理解“居住权”

作者:兴业公司 郝志强发布时间:2021-01-05  浏览次数:28

民法典将于2021年1月1日起施行,这部备受全国人民关注的法律,首次规定了居住权这项权利。民法典366条规定:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

一、对于居住权的理解

对于居住权可以做如下理解:1、居住权设立的前提是满足生活居住的需要,所以居住权人只能是自然人,包括权利人的亲属或其他人员;2、“他人”是指住宅的所有权人,包括自然人和法人,公司是有权持有住宅的;3、住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、普通商品房、经济适用房、职工宿舍、农村宅基地等,但住宅不包括写字楼、商铺、办公楼、厂房等,商住两用的公寓因其具有居住属性,从立法目的的角度看,应该也可以设立居住权;4、居住权人仅享有占有、使用权,居住权不得转让、继承;5、居住权设立的目的是为了“满足生活居住的需要”,除非当事人另有约定,居住权一般情况下为无偿设立;6、居住权为一项权利,居住权人并非一定要在“他人住宅”内居住生活;7、法律没有规定设立居住权的限制性条件,即居住权人名下是否可以有住宅,根据立法目的推断,居住权人应符合“居无定所”的条件。

   二、居住权的应用场景

对于普通人来讲,生活中遇到设立居住权的情形是一个小概率事件,设立居住权包括如下场景:

1、老人有意在生前把房屋过户给子女,但担心子女在房屋过户后卖掉房屋,导致其住无所居的,可以通过设立居住权予以解决。2、对老人给予陪伴和悉心照料的人(包括亲戚、保姆等人),老人心存感激,一方面担心自己去世后子女不再为其提供住所,另一方面如将房产赠予照料人,又担心影响与子女的关系,这时设立居住权是一个不错的选择,即保障了照料人住有所居,同时还能保障子女对房屋的继承权。3、我国法律规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,离婚时该不动产归产权登记一方,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。在婚姻关系中,男方支付首付款买房的情形较为常见,离婚时,房屋产权归男方所有,女方可以通过设立居住权,一方面防止对方将房屋产权转移,另一方面也可以促使对方尽快补偿其贷款及房产增值部分的款项。

在债权债务关系中,也可以通过设立居住权保障相对人的权益。房屋产权人可以到不动产登记部门进行居住权登记,将自己的父母、子女及其他需要长期居住的人登记为居住权人,即使房屋产权转移,居住权人都有权在房屋内居住一生,居住权对于债务人亲属提供了有力的保护。

三、居住权与抵押权的关系

1、我国现行法律并没有禁止在住宅上同时设立居住权和抵押权,同一标的物上可以设置多重权利。抵押权以债权债务关系的存在为前提,抵押权为从权利,而设立居住权以当事人的合意为前提,不以债权债务关系的存在为条件;

2、物权法中的抵押权为优先受偿权,抵押权实现后,权利人对标的物享有占有、使用、收益、处分的权利,居住权为用益物权,对标的物仅享有占用、使用的权利。抵押权是在自己所有的物上设定权利,而居住权系在他人所有的物上设立权利,居住权可以对抗所有权。

3、如果标的物先设立居住权,后设立抵押权,抵押权人实现抵押权后,无权对抗居住权人对标的物的占有、使用。

4、如果标的物先设定抵押,后设立居住权,抵押权人取得标的物所有权后,是否可以向居住权人主张权利呢?如果可以主张权利,则弱势群体的利益无法得到保障,如果不能主张权利,则抵押权人的合法权利无法得到有效维护。建议在实践操作的过程,住宅设立抵押权后,应限制设立居住权。

   四、相关法律风险防范

民法典规定设立居住权,在法学界是存在一定争议的,著名民法学者梁慧星教授,对居住权就有不同的见解。设立居住权,虽然可以解决现实中一些矛盾和纠纷,但对于普通民众而言,民法典生效后,在进行不动产交易时,特别是二手房买卖时,应特别注意以下几点:

1、需要审查房产证,确定房屋出卖人是否为房屋的所有权人,出卖的房屋是否为共有财产。

2、出买的房屋是否存在产权纠纷。

3、出卖的房屋是否设定抵押,因为按照民法典的最新规定“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。”

4、出卖房屋当前的状况,是否有人居住,是否设立居住权,房屋是否已出租等。

   民法典的出台,健全和完善了我国的法律体系,但是对风险防范工作提出了更高的要求,结合工作实际,深入学习民法典,不断提高法律风险防范的能力和水平。


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