房产税涉税风险点及纳税筹划

作者:兴业公司 左鹃发布时间:2019-09-09  浏览次数:491

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入作为计税依据,向产权所有人征收。在实际工作中,有以下涉税风险点:

风险点一:只有已办证的房产才需要交纳房产税吗?

  【涉税举例】A公司委托B建筑公司建造一栋办公楼,2017年3月已办理完竣工决算并交付使用,2017年8月办证。A公司依据“房产税由产权所有人缴纳”的规定,认为只有取得了产权证才会发生房产税纳税义务,因此自2017年9月开始申报该办公楼的房产税。

  【涉税风险】根据《财政部国家税务总局关于印发房产税若干具体问题解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第十九条的规定,纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。可见取得房产证并不是成为发生房产税纳税义务的前提条件,按照实质重于形式原则,如果房产已经验收或者在验收前就已交付使用,就应当进行房产税纳税申报。

风险点二:地价是否计入房产原值一并申报房产税?

  【涉税举例】A公司2017年以出让方式获得一块土地,土地成交价款8,000万元,该公司于同年在该土地上建设厂房,厂房造价总计60,000万元。A公司将8,000万元土地成本计入“无形资产”,将60,000万元厂房造价计入“固定资产”,并按“固定资产”账面原值60,000元申报缴纳房产税。

  【涉税风险】上述房产税计算基数错误,仅按照“固定资产”账面原值计算缴纳房产税,而忽略了地价也要计入到房产原值一并计征房产税。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条明确规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

风险点三:免租期内如何缴纳房产税?

【涉税举例】A公司将一套自有房产出租给B公司,租赁期限1年,月租金3.6万,租赁合同约定给予B公司3个月的免租期,免租期自2017年1月1日起至3月31日止,免租期结束后,Y公司正常向A公司支付租金。因房产已经对外出租,且在免租期内并未收取租金,A公司在2017年第一季度未申报房产税。

【涉税风险】依据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。由此可见,A公司的纳税处理是错误的,但是我们可以根据政策进行如下纳税筹划:

【纳税筹划】方案一:合同约定3个月免租期

1、免租期(前3个月)出租方每月应承担的房产税(从价计征)为:1000*(1-30%)*1.2%/12*3=21000元

2、租赁期(后9个月)出租方每月应承担的房产税(从租计征)为:36000元/月*12%=4320元。

3、整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:21000+4320*9=59880元

方案二:不约定3个月免租期,而把全年租金平摊入每个月

直接按27000元/月确定整个租赁期限的租金标准,均从租计征房产税,则筹划后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:

27000元/月*12%*12=38880元。

筹划结果:可实现减税约合21000元。

由上可见,我们可以在规避涉税风险的前提下,在税法允许的范围内进行纳税筹划,通过纳税筹划使企业达到绝对减少税额负担、相对减少税收比例、延缓纳税时间,从而达到企业经济利益的最大化。


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